事業主様へ
営業用に供している土地が公共事業用地として対象となった場合
法人又は個人の事業経営者の皆様は次項のいずれかの状態となる事が通常です。
① 従前の事業を廃止して移転先において新たな事業を営む
② 新たな移転先において従前の事業を引き続き営む
③ 残地において従前の事業を引き続き営む
④ 残地において規模を縮小して営業を継続する
そして、このそれぞれの態様ごとに事業経営者の皆様が受ける損失の種類および程度は異なります。
そこで「損失基準要綱」では営業補償を上記のケースに対応できるよう「営業廃止の補償」「営業休止等の補償」「営業規模縮小の補償」という三種類に分類して規定しています。
従って、客観的に見てどのケースにあてはまるのが「妥当」かによって補償内容や補償額が大きく異なってきます。
昨今の不安定な経済状況を踏まえ、移転協力による最悪の影響をも想定すれば営業補償は多いほうが良いに違いありませんが、単純に営業補償額だけを比較した移転方法だけでは判断はできません。
―それは「建物の移転工法」などの補償と密接な関係があるからです―
建物移転補償の基本原則とは移転料を皆様へ補償し、建物を起業地外（残地がある場合は従前敷地内へ運び去るものも含みます）へ移転することをいいます。
その際の建物等移転料も、やはり営業の継続方法と同様に皆様の個別、主観的な事情や意向にとらわれることなく、一般通常人が移転するならば採用するであろう移転先や移転工法（再築方法）を客観的に想定し算定されます。
つまり、この移転先や移転工法の「考え方（仮説）」によって、営業に対する休業期間や適用範囲などが異なってくるということになります。
(借家人の場合も同様な考え方を適用されます)
一般的な「移転先や移転方法」認定の検討過程では「建物の補償額」と「営業の補償額」や｢機械工作物など」が伴う場合はその移設・新設など移転工法により通常発生すると考えられる補償を全て考慮し、両者の間を行き来しながら最終的に経済的にも合理性のある移転工法が決定されています。
その結果、残地に従前建物の機能確保のために必要な最低限の建物階数の増加や建物の形状の変更を行うことにより従前の建物に照応する建物が再現できる場合（構内再築工法と呼ばれています）であっても営業補償額などの関連という理由から新たな土地への移転工法（構外再築工法と呼ばれています）が提示されることがあります。
―そのため「補償提示後のご相談」で一番多いのは―
① 現実的な移転協力方法とかけ離れている
② 提示された移転方法は妥当なのか
③ このままでは移転協力したくても費用的にできない
といった内容が多く寄せられます。
そして、それらに対する起業者の回答は「提示した補償金は補償基準に従って算定されたものであり、現実的な移転方法は自由に選択できます」といった意味合いのものが多いようです。
―なぜ基準上の理論と現実移転とを切り離して考える必要があるのか―
それは、皆様の主観的な意向を満足させるためには、個別に現実的な移転方法の費用を補充することになります。その場合に必要以上の「過当」な補償や、逆に「過少」な補償となってしまう虞があり、かえって公平な補償ではなくなってしまうからです。
換言すれば、皆様の想定する現実的な移転方法の方が「過少補償」となる場合があるということになりますので「移転に係る要望や要件の申し出や協議方針の策定」には、考えられる様々な移転方法を比較検討した根拠を持ち、起業者の移転計画案の適否を判断する必要があります。
―コムコンの移転協議の基礎理論とは―
移転補償契約内容と現実に皆様が行なう移転とは、できるだけ同一であることが望ましいのは言うまでもありませんが、移転の実際では従前の補償契約とは異なった移転方法が多く見られます。補償理論は「仮説」を基本としていますので、起業者側では「同種同等の移転先は存在する」という前提で皆様の移転方法を想定して損失の具体を算出しますが、はたして単純に｢そうである｣と言えるのでしょうか。
私たちコムコンは移転協議の基本となる｢仮説｣は｢実践理論でなければならない｣と考えています。移転の際に発生する損失について見落としがないか、ナマの事実や結果が事業経営者の皆様にとって有利な補償内容となっているのか等、総合的な根拠を提示しながら徹底的に検証しご報告いたします。
